Josh Altman aparece regularmente en Bravo’s lista de millones de dolares desde hace varios años, donde el agente de bienes raíces con sede en Los Ángeles ha estado mostrando exactamente eso: casas multimillonarias en venta en la Ciudad de los Ángeles. Pero el agente de bienes raíces Douglas Elliman tiene un mensaje sobre el llamado impuesto de mansión en cada venta de propiedad de más de $5 millones en el condado de Los Ángeles: «No estamos hablando de esas locas mansiones que ves en cunas MTV.”
Una casa de $5 millones «puede ser una mansión de Minnesota», agregó, «no es una mansión de Los Ángeles». ser una casa normal de cuatro habitaciones y 4000 pies cuadrados que encontrarás en cualquier parte de Estados Unidos, pero resulta que es más cara porque está en Los Ángeles».
Altman y otros de su calaña han hablado Fortuna sobre la Medida ULA, que básicamente es un impuesto adicional del 4% sobre las ventas de propiedades en Los Ángeles superiores a $5 millones y del 5.5% sobre las superiores a $10 millones, con el impuesto pagado por el vendedor. Él aprobado con casi el 58% de la votación en noviembre, pero entró en vigor el 1 de abril, y agrega más dolor a una corrección de precios de la vivienda pandémica que ha sido más aguda en el oeste que en cualquier otro lugar, ya que la región es hipersensible a los aumentos de precios, las tasas de interés y los precios de la vivienda inusualmente separados del ingreso medio local. En el nivel superior, el segmento de lujo de Los Ángeles bajó un 55,5 % en las ventas de viviendas en los tres meses que finalizaron el 31 de enero, según aleta roja. Y los mega-agentes inmobiliarios y corredores de Los Ángeles están apocalípticos sobre lo que hará el nuevo impuesto. «Creo que es lo peor [to] llegó al mercado de bienes raíces en Los Ángeles desde 2007, 2008”, dijo Altman Fortuna.
La ciudad dice que el impuesto generará una nueva fuente de ingresos para abordar la crisis de personas sin hogar a través de proyectos de vivienda asequible y esfuerzos de prevención. Desde el año pasado, 41,980 personas sin hogar en la ciudad de Los Ángeles. Y ese impuesto, dice la ciudad, puede generar hasta $672 millones este año.
Altman describió la loca carrera de muchos vendedores de viviendas de altos ingresos para cumplir con la fecha límite, y agregó que era un poco «tonto» ver lo que sucedió antes de la fecha límite del 1 de abril, con todo, desde automóviles hasta casas de vacaciones, lanzadas en ofertas solo para cerrar antes de que entre en vigor la tasa turística. En el momento de nuestra llamada, Altman dijo que estaba negociando dos G-Wagons (el Mercedes-Benz G-Class) como complemento para una casa que se vendió días antes de la fecha límite. Calculó que cerró 25 tratos en las 72 horas previas al 1 de abril. En un caso aparte, él y Jade Mills, embajadora global de lujo de Coldwell Banker, ofrecido a todos los agentes inmobiliarios un bono de $1 millón además de la comisión para cerrar una casa de casi $28 millones en Bel Air antes del primer día del mes. Altman sabe que eso es una tontería, pero dijo que «nos lo impusieron por completo».
Algunos en la industria también dicen que este impuesto no es la forma ideal de resolver el problema de las personas sin hogar en la ciudad. altman dijo fortunaPiense así: supongamos que compró su casa por $5,2 millones hace unos años, pero con el aumento de las tasas de interés y la caída del mercado, su casa vale poco más de $5 millones de dólares ahora. Si fuera a vender, con este nuevo impuesto vigente, incurriría en una pérdida en su propiedad mientras paga un impuesto adicional de aproximadamente $200,000. Ese es exactamente el punto, dicen los defensores de la medida, afirmando reduciría la falta de vivienda, haría que la vivienda fuera más asequible y evitaría que las personas mayores de bajos ingresos pierdan sus hogares.
A Análisis de medición ULA, publicado en septiembre del año pasado y escrito por investigadores de la UCLA y otros, encontró que el impuesto solo afectaría alrededor del 4 % de las transacciones de bienes raíces en un año determinado y se dice que el 72 % de sus ingresos provienen de propiedades vendidas por más de $10 millón. . (El valor promedio de una casa en Los Ángeles es de $891,820, de acuerdo a Zillow.) Los investigadores argumentaron que la medida «representa un enfoque holístico de la crisis de la asequibilidad de la vivienda y la falta de vivienda en la ciudad». En otras palabras, estos profesionales inmobiliarios de lujo tocan un violín muy pequeño.
Altman dijo que no entiende el punto: probablemente afectaría a todos y afectaría a los propietarios de viviendas de $ 2 millones y $ 3 millones, «porque los valores de todos se reducirán».
Juliette Hohnen, una agente de bienes raíces de Douglas Elliman en Beverly Hills, dijo Fortuna que los votantes probablemente miraron esta medida y pensaron que “los ricos deberían pagarla”, pero también afectará a los desarrolladores en el lado comercial, y teme que abandonen el estado para siempre. Podría resultar contraproducente: “Necesitamos más casas aquí. No necesitamos que la gente se quede con sus casas y las convierta en oportunidades de alquiler de alto nivel. »
Hohnen dijo que cuando compró su propia casa no valía $5 millones, pero ahora vale la pena y nunca la venderá debido a este impuesto. «Mi casa es mi mayor activo», dijo.
Jason Oppenheim, fundador y presidente de Oppenheim Group, el escenario de «Selling Sunset» de Netflix, se ha opuesto a la medida desde el principio, calificándola de «mal concebida». Antes de sumergirse en la medida durante nuestra llamada, se detuvo varias veces, aparentemente dando órdenes a su equipo mientras estaba en la fila. Dijo Fortuna que antes de que entrara en vigor, la Medida ULA ya había “restringido significativamente el desarrollo” en Los Ángeles.
«Los desarrolladores crean microeconomía cuando desarrollan propiedades», dijo Oppenheim, quien inyecta millones en la economía. Dijo que ve el desarrollo ahora casi completamente detenido debido a la Medida ULA, porque no es tan rentable para los desarrolladores.
Oppenheim dijo que hace que sea «más posible que la gente gane suficiente dinero para querer crecer». Dicho esto, también reduce el volumen de ventas, reduce las transacciones y reduce los ingresos por impuestos a la propiedad. Esos desarrolladores se expandirán a Beverly Hills, Newport Beach u otras ciudades donde no hay impuestos como este, dijo Oppenheim, «estamos perdiendo todo ese dinero que se inyecta en esas microeconomías».
“Es muy fácil evadir impuestos, ¿y adivinen quién se beneficia? Beverly Hills lo hace, LA pierde”, dijo Oppenheim, y agregó que no consideraría vender ninguna de sus propiedades en este momento debido al impuesto. Si bien el sector inmobiliario ya se dirigía a una «dirección muy difícil» con una desaceleración en el volumen de transacciones, «ahora el impuesto a la mansión reducirá drásticamente las ventas en el mercado de lujo y aplastará casi toda la demanda de los desarrolladores, y tiene precios más bajos».
Emil Hartoonian, el socio gerente de la agencia, estuvo de acuerdo en que una vez que la gente entienda el impuesto, los compradores y vendedores que no quieran pagarlo se dirigirán a áreas vecinas libres de impuestos como Calabasas y Beverly Hills porque «es una píldora difícil de tragar». dijo Fortuna.
¿La alternativa de Altman, o al menos lo que él considera un «impuesto justo»? Un impuesto del 1% en todos los planes, desde un condominio de $500,000 hasta una casa de $50 millones, sobre las ganancias. Oppenheim compartió un sentimiento similar, que no estaría «en contra, potencialmente, de un impuesto del 1% sobre todas las propiedades», para reducir la falta de vivienda. Pero en este punto, Altman piensa que “habrá mucho inventario y eso afectará el mercado”, un exceso de mansiones, por así decirlo.
