Quien hoy busca casa sabe que todavía quedan muy pocas propiedades en venta.
El mercado inmobiliario apenas comienza a salir de los años más difíciles de su historia. Los inventarios de viviendas nuevas y existentes finalmente están aumentando, pero algo extraño se muestra en las cifras: la oferta de viviendas nuevas parece ser demasiado alta.
Sin embargo, las cifras son engañosas debido a la dinámica sin precedentes del mercado inmobiliario actual, que se remonta a dos décadas atrás, a otro período sin precedentes en la industria inmobiliaria: el auge de las hipotecas de alto riesgo.
Precisamente por eso los precios inmobiliarios, que generalmente caen cuando la oferta es alta, siguen aumentando.
El escenario de la oferta
Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), actualmente hay una oferta de viviendas nuevas y existentes a la venta para 4,4 meses. Los meses de oferta son un cálculo común utilizado en el mercado para medir cuánto tiempo llevaría vender todas las casas disponibles al ritmo de ventas actual. Una oferta de seis meses se considera un trato equilibrado entre un comprador y un vendedor.
La oferta ya era baja a principios de la década, pero la demanda debido a la pandemia la llevó a un mínimo histórico a principios de 2021, con apenas dos meses de oferta. Esta escasez de viviendas en venta, combinada con la alta demanda, ha hecho que los precios de las viviendas suban más de un 40% con respecto a los niveles previos a la pandemia.
La oferta finalmente está empezando a aumentar, pero las ganancias se refieren principalmente al nuevo mercado y no al mercado existente. De hecho, ahora hay una oferta de viviendas nuevas a la venta para nueve meses, casi tres veces mayor que la de viviendas existentes. Los meses de oferta de viviendas nuevas y antiguas generalmente se suceden de cerca. Las nuevas construcciones representan ahora el 30% del inventario total, aproximadamente el doble de su participación histórica, según la NAHB.
Viviendas unifamiliares en un barrio residencial en San Marcos, Texas.
Jordan Vonderhaar | Bloomberg | imágenes falsas
“En junio de 2022 se produjo el mayor avance jamás registrado en la oferta de viviendas nuevas (9,9) respecto a la oferta de viviendas unifamiliares existentes (2,9)”, escribió Robert Dietz, economista jefe de la NAHB. “Esta distinción deja claro que una evaluación del inventario actual del mercado no puede simplemente observar el inventario de viviendas nuevas o existentes de forma aislada. »
Esta dinámica inusual se debe tanto a las recientes fluctuaciones de las tasas hipotecarias como a una catástrofe sin precedentes en el mercado inmobiliario que comenzó hace 20 años.
La base de los complicados números de hoy
Este mercado inmobiliario es único debido a fuerzas económicas únicas. En primer lugar, en 2005, las ventas de viviendas, la construcción de viviendas y los precios inmobiliarios experimentaron un aumento masivo, impulsado por un aumento de las hipotecas de alto riesgo y un frenesí comercial de nuevos productos financieros respaldados por estos préstamos.
Todo colapsó rápidamente, provocando una de las peores crisis de ejecuciones hipotecarias desde la Gran Depresión y la Gran Recesión que siguió. Las viviendas unifamiliares iniciadas cayeron de un máximo de 1,7 millones de unidades en 2005 a solo 430.000 en 2011. En 2012, las viviendas nuevas representaban solo el 6% de la oferta total en venta e, incluso en 2020, las viviendas iniciadas aún no habían vuelto a su nivel normal. promedio histórico de alrededor de 1,1 millones de unidades. Se situaron en 990.000.
Luego llegó la pandemia de Covid-19, y durante ese tiempo, la demanda de los consumidores aumentó y las tasas hipotecarias alcanzaron más de una docena de mínimos históricos, lo que obligó a los constructores a responder. Los inicios de construcción de viviendas se dispararon a 1,1 millones en 2021. La Reserva Federal rescató la economía, haciendo que la compra de viviendas fuera mucho más barata, y la nueva cultura del trabajo desde casa empujó a los estadounidenses a mudarse como nunca antes. De repente, la oferta fue absorbida por un tornado de demanda.
Caos de tasas hipotecarias
La extraña división que actualmente separa la vivienda nueva de la existente también se debe a las fluctuaciones de las tasas hipotecarias, que cayeron a mínimos históricos al comienzo de la pandemia y luego alcanzaron máximos de 20 años apenas dos años después. Millones de prestatarios han refinanciado sus préstamos hasta el fondo y ya no quieren moverse porque tendrían que pasar de una tasa del 3% o 4% en sus préstamos a la tasa actual, que ronda el 7%. Este efecto de bloqueo ha provocado que se agoten las nuevas ofertas.
Los fabricantes también han tomado el control de la situación. Los constructores ya habían aumentado la producción en los primeros años de la pandemia, y la producción de viviendas unifamiliares superó los 1,1 millones en 2021, según el censo de EE. UU., antes de retroceder a medida que las tasas hipotecarias se dispararon. Los constructores han podido reducir las tasas hipotecarias para mantener altas las ventas, pero en mayo pasado estaban construyendo a una tasa anualizada de 992.000 unidades.
Los listados de reventa mejoraron levemente esta primavera a medida que las tasas hipotecarias cayeron levemente, y en junio, los listados activos fueron un 16,5% más altos que el año anterior, según Redfin. Sin embargo, parte de este aumento en la oferta se debe a que los listados permanecen más tiempo en el mercado.
“La proporción de viviendas que permanecen en el mercado durante al menos un mes ha aumentado año tras año desde marzo, cuando se aceleró el crecimiento de las nuevas propiedades a la venta, pero la demanda de los compradores se ha mantenido tibia, como lo ha sido desde que las tasas hipotecarias comenzaron a aumentar en 2022. ”, según un informe de Redfin.
Se muestra una casa disponible para la venta en Austin, Texas, el 22 de mayo de 2024.
Brandon Bell | imágenes falsas
Crecimiento en el extremo inferior
En el mercado de reventa, la oferta es más baja en el rango de precios de $100,000 a $500,000, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Ahí es donde están la mayoría de los compradores actuales. Las tasas hipotecarias más altas los empujan a buscar viviendas más baratas.
Sin embargo, es interesante observar que aunque la oferta aumenta en todos los tramos de precios, es en el tramo de precios más bajo donde aumenta más, lo que significa que simplemente no es suficiente. Las casas salen al mercado lo más rápido posible y se venden bajo contrato.
Por ejemplo, sólo hay 2,7 meses de oferta de viviendas en venta entre $100.000 y $250.000, pero la oferta ha aumentado un 19% respecto al año pasado. Mientras tanto, hay 4,2 meses de oferta de viviendas con precios superiores a 1 millón de dólares, pero la oferta sólo ha aumentado un 5% con respecto al año pasado.
Esto explica por qué los precios de la vivienda siguen siendo obstinadamente altos, incluso cuando mejora la oferta. Los precios en mayo, la última lectura, fueron un 4,9% más altos que en mayo de 2023, según CoreLogic. Las ganancias han comenzado a reducirse ligeramente, pero no en todas partes.
«Los aumentos de los precios de la vivienda, cada vez más fuertes esta primavera, continúan en mercados donde los inventarios están muy por debajo de los niveles previos a la pandemia, como los del noreste», dijo Selma Hepp, economista directora de CoreLogic.
“Además, los mercados relativamente más asequibles, como los del Medio Oeste, han experimentado un saludable crecimiento de precios esta primavera. »
Hepp señala que Florida y Texas, que están experimentando un crecimiento comparativamente mayor en la oferta de viviendas en venta, ahora están viendo precios más bajos que hace un año.
Los analistas esperan que los precios y las tasas de las hipotecas caigan en la segunda mitad de este año. Queda por ver si los tipos realmente bajarán y si el desequilibrio entre oferta y demanda permitirá que los precios bajen. Si las tasas hipotecarias realmente caen, la demanda seguramente aumentará, lo que ejercerá aún más presión sobre la oferta y mantendrá los precios altos.
“Sí, el inventario está aumentando y seguirá aumentando, particularmente a medida que la fijación de las tasas hipotecarias disminuya en los próximos trimestres. Pero los niveles actuales de inventario continúan respaldando, a nivel nacional, la construcción de nuevas viviendas y cierto crecimiento de los precios”, añadió Dietz.
